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物业项目工程部前期工作之“五项注意”

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物业项目工程部前期工作之“五项注意”

发布日期:2021-10-24 作者: 点击:

       小区内公共设备设施的安全是物业服务企业管理处工程部的职责之一。要做好工程部的工作,必须在项目接管的早期介入确保小区设备设施的可靠运行,重点(zhòng diǎn)应注意以下五个方面:    

  一、 工程图纸(drawing)、技术资料的收集与归档   物业服务(fú wù)企业接管小区以后,移交方将会把相关的设备设施工程图纸和技术资料等一并移交给物业管理公司。在交接时图纸、技术资料等比较多,移交方会以分期、分批的形式向物业管理公司移交。因此,前期管理处工程部应由专人做好工程图纸、技术资料的整理、归档工作。必须按类别进行划分,将相关的图纸、资料分类进行整理、编号,并建立全部工程图纸、技术资料的总目录。购置专用档案柜及档案资料盒。将图纸、技术资料分别置放、由管理处客服部妥善保管。  在每个档案柜上,应以大小合适的口取纸或其它标识材料做好标识,注明该档案柜内的图纸、技术资料的内容;在每一个档案资料盒内的第一页,应是该盒内各种图纸、技术资料的详细(xiáng xì)清单及存档日期。    同时建立严格的工程图纸、技术资料的管理制度,以防止图纸、技术资料的损坏和丢失。任何人借阅图纸、资料时,均须做好借阅记录,对逾期不还的客服人员应及时予以追回或办理(处理)延期借阅手续。对于重要设备的技术资料(如设备使用说明书等),应进行复制,妥善保管好原件。重要设备的原始技术资料必须由管理处经理同意后方可借阅。     由于管理处人员流动的必然性,一些存放于各人手中的设备技术资料,特别是前期人员在项目现场所手绘的一些现场实际状况的草图、照片,可能会流失。而这些恰恰是日后日常管理的宝贵资料,前期工程主管及相关工程人员应特别引起重视。应及时收集并做好按类别存档。  
  二、   设备(shèbèi)初始档案的建立  接管验收之后,作为工程部应及时与客服部着手建立设备档案,收集、整理设备的原始资料(Means)。连云港物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。首先,应根据图纸及实物建立一个所辖设备的清单(也可称作设备总表)。如果在移交时,移交方已提供了总的设备清单,工程部应对其中的设备逐台予以确认,确保清单上设备的安装位置(position )、规格型号,服务区域与实际情况及设计图纸要相符。设备初始档案资料包括:产品的合格证、产品的质量(Mass)证明书、设备的安装使用说明书、设备的供货合同、产品的检验报告、设备的安装调试记录、试运行记录、设备的安装图纸及装配图纸、设备的备品备件清册、专用工具清单及使用方法说明、设备的改装记录、进口设备的商检报告等。这些资料必须妥善保管。
  三、 重点设备技术资料的收集与整理   物业服务企业管理处工程(Engineering)部应收集的重点设备资料包括:电梯系统、消防(xiāo fáng)系统、智能化系统、供排水(Drainage)系统等。连云港物业公司哪家好根据使用功能的不同,物业可分为以下五类:居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。 收集的资料包括:产品合格证、安装(ān zhuāng)合格证书、出厂装箱明细表、安装工程施工技术资料。安装使用维护保养说明书、随机图纸、图册、质量监督核定证书。安全检验合格证、安全使用许可证、安全检验报告书等技术档案。  同所有的设备一样,上述各种设备的售后服务信息资料应该准确地收集,网站内容包括:售后服务单位(unit)的地址、联系电话、联系人,项目(xiàng mù)所在地有无办事处等。这些资料均应详细(xiáng xì)整理列表作,为设备档案的一部分认真保存。  对重点设备技术资料的收集和整理,还应重视设备供货合同中的一些事项,如设备保修期的起始及终止的时间。有些设备虽然我们已经接管了,但因为还在保修期之内,这时期如果设备出现故障,需要修理及更换零部件,应该由厂家来解决。这样,既节省物力也节省人力,免去了不必要的开支。还有,在相关设备的供货合同中如监控系统的供货合同,其中一般含有关于操作人员的培训事项。并且,关于培训的方式、地点及培训的费用在合同中会有详细说明。因此,收集此类资料更应引起前期工程人员的重视。有时,因为牵扯到许多方面的因素,我们拿不到供货合同,此时作为前期工程的运作人员应尽可能主动地向移交方的有关人员了解(Find out)这方面的内容。  
  四、  设备(shèbèi)备品、备件的收集与管理     设备备品、备件的收集应引起前期工程人员的足够重视。在这里着重提一下进口备件的收集与整理工作(WORK)。设备随机可能带有一些常用的易损件,如温度、压力传感器,水泵的机械密封、水封环,离心式(centrifugal)冷水机组的冷媒过滤器、润滑(lubrication)油过滤器等,还有设备检修用的专用工具。这些备件、专用工具在接管(take over the charge)时应注意重点收集、整理。因为这些备件、工具在设备出现故障时,如果临时采购将会有较长的供货周期及比较昂贵的价格并且会对我们的服务工作造成不利影响(influence)。所以,接管后一定要及时入库建帐,打印出清单并归档备查。     进口设备的备品备件的收集还应了解、掌握该设备的供货渠道,在接收设备档案时应注意向移交方索要备件清单 (SPARELIST),同所有设备一样,要准确掌握供货商的信息(单位地址、单位名称、联系电话、联系人等)。进口设备的备件,从其日后维护修理的角度来看,用量很小,因此购买困难(difficult)并且价格昂贵。所以,在收集与管理时,必须引起足够的重视。同时,避免因保管上的不当而造成损坏和丢失。    
  五、 市政设施接驳及竣工资料的收集与整理     新建物业项目的供水、供电、天然气及热力、排水(Drainage)管道等市政工程的施工―般是由市政公司进行。连云港物业公司哪家好不同使用功能的物业,其管理有着不同的内容和要求。在对这些市政工程接驳资料收集时,应注意了解具体的施工单位、联系人的信息资料。例如,天然气的供给是来自哪个管网所,应了解其联系人、联系电话(Telephones)。要注意收集燃气调压站/箱的施工、竣工图纸,管道的打压记录和关于调压站的管理归属(自管还是由天然气公司代管等资料)。因为,如果是自管应有建设单位与天然气公司签署的自管协议,物业管理公司的人员必须要有上岗证,并且需要进行专门的培训。     电力设施的施工、竣工资料的收集也很重要。例如供电电缆来自哪个开闭站,变电室设备(shèbèi)的安装单位名称、联系电话、联系人以及高压(gāo yā)供电设备的试验记录、合同等信息资料。     在收集这些市政工程接驳资料时,还应注意收集建设单位的开工申请及相关手续办理的资料(供水、供电、供气、排水等方面的协议或批文等),室外供水、排水、供气、热力、电力管线等设施的竣工图,竣工验收资料,项目供水指标的确认资料、水平衡的测试报告,节水管理部门主管人员的联系电话等。

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